L’ESSENTIEL

  • Le compromis de vente peut être rédigé soit par acte sous seing privé, soit en faisant appel à un notaire.
  • Lorsque vous décidez de rédiger le compromis de vente sans le concours d’un notaire, vous devez faire impérativement y faire figurer certaines mentions obligatoires.
  • En particulier, le compromis de vente devra contenir la description du bien, la désignation des signataires et le prix de vente.
  • Il est également important de s’intéresser aux éventuelles clauses suspensives qui peuvent être utiles dans votre compromis de vente.
  • En dernier lieu, certains documents doivent nécessairement être annexés au compromis de vente.

Le compromis de vente, élément important de la plupart des transactions immobilières, peut être rédigé soit par un notaire, soit par acte sous seing privé. Vous avez décidé de rédiger vous-même votre compromis de vente, mais ne savez pas exactement ce qu’il doit contenir ? Pas de panique : on vous donne toutes les informations à connaître pour rédiger votre compromis de vente !

Qui rédige le compromis de vente ?

Le compromis de vente est un avant-contrat que vendeur et acheteur d’un bien immobilier doivent signer après l’acceptation d’une offre d’achat et avant la signature de l’acte authentique, ou acte définitif de vente chez le notaire.

🤝 Autrement que la promesse de vente qui n’engage que l’acquéreur, le compromis de vente a pour effet d’engager tant le vendeur que l’acheteur :

  • le vendeur s’engage à vendre son bien à un acheteur précis
  • l’acheteur s’engage lui aussi à acheter le bien.

Cet acte doit donc impérativement être signé par l’acheteur et le vendeur, qui se sont mis d’accord sur le bien à vendre ainsi que sur le prix à payer pour ce bien.

Bon à savoir 📝: vous avez émis une offre d’achat, mais avez maintenant changé d’avis ? Il faut savoir que même avant la signature du compromis, il peut arriver que vous soyez engagé à l’achat envers le vendeur. Dans ce cas, d’autres règles d’annulation valent !

Pour réaliser le compromis de vente, vous disposez de deux possibilités différentes :

  • vous pouvez faire un acte sous seing privé, c’est-à-dire un acte que vous rédigez ensemble avec votre cocontractant ou avec votre agent immobilier sans avoir recours à un notaire
  • vous pouvez également faire appel à un notaire, pour que ce dernier vous rédige un compromis de vente notarié.

💡 Ces deux possibilités engendrent des conséquences équivalentes.

Cependant, lorsque vous faites appel à un notaire pour la rédaction du compromis de vente, cela vous permet d’avoir l’assurance que toutes les mentions légales obligatoires soient bien contenues dans l’acte. Egalement, le notaire, en tant que tiers indépendant et impartial, pourra vous permettre de trouver une solution qui convient aux deux parties.

Lorsqu’un notaire rédige le compromis de vente, l’acquéreur devra cependant s’acquitter de frais de notaire, qui varient entre 150 € et 300 €.

Comment rédiger un compromis de vente entre particuliers ?

La rédaction d’un compromis de vente entre particuliers n’est pas soumis à des règles de formalisme particulières. Néanmoins, il devra contenir certains éléments indispensable au bon déroulement de la vente.

🔦 En particulier, il faudra veiller à faire mention des éléments suivants :

  • la désignation des parties avec leurs coordonnées
  • la description précise du bien (comprenant notamment les parties habitables, le terrain, les annexes, les parties communes et les références cadastrales)
  • l’existence d’un droit de rétractation qui obligatoirement d’une durée d’au moins 10 jours
  • la prise en charge des frais supplémentaires (et notamment des frais d’agence, le cas échéant)
  • l’ensemble des mentions légales
  • le détail du plan de financement que prévoit l’acheteur
  • le prix exact du bien tel qu’il sera à régler au jour de la signature de l’acte de vente
  • la situation du logement, relativement à ses servitudes, ses hypothèques, sa situation locative, etc.

Attention ⚠️ : en principe, il s’agit donc d’un engagement définitif à la vente de la maison. Ainsi, une annulation du compromis de vente n’est possible que dans certains cas particuliers.

Comment faire un compromis de vente sans notaire ?

✍️ Certains éléments demandent une vigilance particulière lors de la rédaction d’un compromis de vente sans notaire :

Les clauses suspensives

💡 Il est parfois important d’insérer, dans le compromis de vente, certaines clauses suspensives, c’est-à-dire des clauses liées à un événement, dont la non-survenance vous permet d’annuler le compromis de vente sans sanction financière.

Ce type de clause vous donne ainsi la possibilité d’annuler le compromis de vente par courrier recommandé avec accusé de réception lorsqu’un certain événement ne se réalise pas.

🔦 En voilà quelques exemples fréquents :

  • l’obtention d’un prêt immobilier
  • l’obtention d’un permis de construire
  • la réalisation d’une vente immobilière en cours, sur laquelle l’acquéreur compte pour financer la transaction
  • l’absence de préemption de la mairie
  • l’absence de préemption du locataire qui occupe le bien
  • la purge des hypothèques par le vendeur
  • l’absence de servitude.

Les annexes aux compromis de vente

Certains documents doivent obligatoirement être annexés au compromis de vente. A défaut, le délai de rétractation légal de 10 jours, ouvert à tout acheteur, ne débute pas.

📑 Il est ainsi important, pour un acquéreur, de joindre au compromis de vente certains des éléments suivants :

  • les diagnostics immobiliers obligatoires, tels que le diagnostic de performance énergétique (ou DPE), les diagnostics gaz, électricité, Loi Carrez (en copropriété) …
  • le cas échéant, les documents relatifs à la copropriété :
    • le règlement de copropriété
    • le carnet d’entretien de l’immeuble
    • l’état descriptif de l’indivision
    • le diagnostic technique global de l’immeuble
    • le montant des charges de copropriété payées par le vendeur lors des deux derniers exercices comptables
    • les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriété
    • le détail des sommes à verser en tant que futur propriétaire.
  • un titre de propriété
  • le dernier acte de vente.

🔎 Le détail des annexes à joindre au compromis de vente dépend de différents facteurs tels que le type de logement, sa situation géographique, etc.