Après l’acceptation d’une offre d’achat pour un bien immobilier et avant la signature de l’acte authentique, ou acte définitif de vente chez le notaire, le vendeur et l’acheteur devront signer un avant-contrat. Il existe deux types d’avant-contrat lors d’une vente immobilière : la promesse de vente et le compromis de vente.

Si ces avant-contrats ont tous deux comme objectif de déterminer les conditions dans lesquelles s’effectue la transaction immobilière, leurs modalités sont différentes.

Souvent, c’est l’expert immobilier en charge de la vente ou le notaire qui décide du type de contrat qui sera signé. Mais quelle est la différence entre les deux ?

La promesse de vente 

La promesse de vente  également appelée promesse unilatérale de vente, est un avant-contrat qui permet de fixer les conditions et les modalités d’une transaction immobilière déterminées entre le vendeur et l’acheteur.

En la signant, le vendeur s’engage à réserver la vente de son bien immobilier à un acheteur précis dans un délai imparti.

💡 Ce délai de validité doit être indiqué et doit permettre de laisser suffisamment de temps pour préparer la signature de l’acte authentique, ou acte définitif de vente chez le notaire. En général, il est de 3 mois.

En contrepartie, l’acheteur verse une somme en vue de réserver le bien (dit « indemnité d’immobilisation du bien« ). Cette indemnité représente en moyenne 5 à 10% du prix de vente. Si l’acheteur décide de ne pas confirmer son désir d’acheter le logement dans le délai imparti, le vendeur conservera la somme versée.

💡 Toutefois, l’acheteur peut décider de se rétracter de la vente sans pénalité financière s’il se rétracte dans les 10 jours qui suivent la signature de la promesse de vente.

⚠️ Pour que la promesse de vente soit valide, elle doit être enregistrée auprès de la recette des impôts. Son enregistrement doit intervenir dans les 10 joursqui suivent la signature de la promesse. Les droits d’enregistrement s’élèvent à 125 euros et sont à la charge de l’acheteur. Si la signature se fait chez lenotaire, c’est lui qui se chargera de faire enregistrer la promesse de venteauprès de la recette des impôts.

Le compromis de vente

Tout comme la promesse de vente, le compromis de vente est un avant-contrat qui permet de fixer les conditions d’une transaction immobilière. Elle peut également être signée chez le notaire ou sous seing privé.

La grande différence entre la promesse de vente et le compromis de vente est que comme son nom l’indique, le compromis de vente ou contrat synallagmatique de vente engage aussi bien l’acheteur que le vendeur.

En signant le compromis de vente, le vendeur s’engage à vendre son bien à un acheteur précis et l’acheteur s’engage lui aussi à acheter le bien. Dès lors que l’acheteur fournit une offre d’achat écrite et que le vendeur l’accepte, ils sont engagés juridiquement.

Comme pour la promesse de vente,

  • le compromis de vente implique le versement d’une somme allant de 5 à 10% du prix de vente. Il s’agit d’un dépôt de garantie que pourra retenir le vendeur si l’acheteur ne maintient pas son engagement ; et
  • l’acheteur dispose du même délai de rétraction que pour la promesse, d’une durée de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente.

Que faut-il choisir entre la promesse de vente et le compromis de vente ?

Ces deux avant-contrats peuvent être réalisés et signés sous seing-privé, sans l’intervention du notaire. Dans ce cas là, les deux parties devront déterminer ensemble l’avant-contrat qu’ils souhaitent signer. 

💡 Si la vente est effectuée par l’intermédiaire d’un agent immobilier, ce sera lui qui se chargera de choisir entre la promesse et le compromis de vente.

La promesse de vente, qui n’engage que le vendeur, semble plus désavantageuse pour le vendeur mais cet avant-contrat

  • lui permet de re-commercialiser plus rapidement son bien si l’acheteur décide finalement de se rétracter ; et
  • est plus souple que le compromis de vente.

💡 Lorsque la signature se fait chez un notaire, c’est lui qui se chargera de choisir entre ces deux avant-contrats. En pratique, les notaires d’Ile-de-France optent majoritairement pour la promesse de vente.