L’ESSENTIEL

  • Le régime de l’indivision permet à plusieurs personnes de gérer collectivement un même bien.
  • Du fait de sa simplicité et de sa flexibilité, l’indivision est le régime de préférence pour investir en commun entre amis ou entre partenaires non-mariés.
  • Toutefois, vous pouvez également acquérir un bien immobilier à plusieurs en constituant une Société civile immobilière (SCI).
  • En cas d’indivision, chaque indivisaire doit respecter l’utilisation prévue du bien ainsi que les droits des autres indivisaires.
  • Pour éviter tout conflit, il est recommandé de rédiger une convention de l’indivision à préalable.

Vous achetez un bien à plusieurs mais ne connaissez pas le fonctionnement de l’indivision ? Quelles sont les obligations qui vous incombent en tant qu’indivisaire ? Disposez-vous d’autres options que l’indivision ? Faisons le point !

Qu’est-ce que l’indivision des biens ?

📝 L’indivision est un régime permettant à plusieurs personnes, appelées « indivisaires », de gérer collectivement un même bien.

L’indivision présente une solution simple d’acheter un bien à plusieurs. En effet, dans le cadre d’un achat en indivision, chaque acheteur devient propriétaire au prorata de sa participation financière.

Cependant, vous pouvez également choisir de répartir librement les parts. C’est notamment le cas lorsque dans le cadre d’un PACS, l’un des deux partenaires dispose de ressources financières plus conséquentes que l’autre.

De plus, l’indivision présente également l’avantage de ne pas impliquer de coûts supplémentaires ou de délai de mise en œuvre.

👥 En raison de sa simplicité et de sa flexibilité, l’indivision est devenue le régime de préférence pour les couples pacsés ou les concubins lorsqu’ils veulent réaliser un investissement ensemble.

🏘️ À noter : dans le cadre d’une indivision successorale, les règles ne sont pas identiques. Dans ce cas-là, chacun des héritiers devient propriétaire du bien en proportion de sa part d’héritage, appelée quote-part.

Indivision ou SCI : que faut-il choisir ?

Toutefois, l’indivision n’est pas la seule option à votre disposition si vous voulez acheter un bien à plusieurs. Vous pouvez également acquérir un bien immobilier en constituant une société civile immobilière (SCI).

👨‍💼👩‍💼 Dans ce cas-là, vous ne deviendrez pas directement propriétaires du bien, mais vous détiendrez des parts sociales de la SCI créée.

👍 La création de SCI présente quelques avantages par rapport à l’indivision :

  • vous pouvez prévoir des clauses d’agrément permettent de contrôler toute entrée dans le capital ainsi que toutes cessions de parts
  • le gérant de la société peut se voir conférer des pouvoirs plus larges. Il peut notamment contracter des emprunts en cas de besoin.
  • la vente de parts sociales de la sociétét n’exige pas la présence d’un notaire. Elle peut être constatée par acte sous seing privé, autrement dit, vos signatures suffisent.

👎 Néanmoins, elle présente également des inconvénients par rapport à l’indivision :

  • les formalités de constitution d’une SCI sont plus lourdes  
  • tous les associés sont responsables du passif, et ce, sans limite de montant. Chacun de vous doit donc rembourser la dette éventuelle à proportion de sa part sociale
  • les associés minoritaires sont moins protégés que les indivisaires minoritaires.

Quels sont les droits et obligations des co-indivisaires ?

🙋‍♀️ Lorsque vous achetez un bien en indivision, chaque membre de l’indivision, appelé « co-indivisaire » dispose d’un droit de jouissance sur le bien acheté, sous deux conditions :

  • chaque indivisaire doit respecter l’utilisation prévue du bien (par exemple, vous ne pouvez pas transformer une maison en magasin)
  • il doit respecter également les droits des autres indivisaires.

📝 Pour éviter tout litige, vous pouvez rédiger une convention d’indivision précisant les droits et obligations de chaque co-indivisaire. Par exemple, s’il s’agit d’un bien immobilier, cette convention peut prévoir les modalités de son occupation.

👩‍⚖️ Si vous ne pouvez pas vous mettre en accord avec les autres co-indivisaires, vous pouvez saisir le juge et lui demander de fixer l’exercice et les modalités du droit de jouissance et usage sur le bien.

📝 Bon à savoir : si un co-indivisaire utilise de façon exclusive et privative un bien indivis, les autres indivisaires peuvent lui demander le versement d’une indemnité d’occupation.

🔨 Lorsque vous avez contribué à la conservation et l’amélioration d’un bien immobilier indivis, vous pouvez être remboursé d’un montant correspondant à l’investissement que vous avez fourni.  Cependant, pour que vos travaux soient indemnisables, il faut remplir certaines conditions :

  • lorsque les travaux sont nécessaires pour la conservation du bien immobilier, vous pouvez décider seul d’entreprendre les travaux ;
  • pour les travaux d’amélioration du bien immobilier en indivision, vous devez obtenir préalablement l’accord des 2/3 des indivisaires. A défaut d’accord, les autres indivisaires peuvent refuser de vous indemniser.

Attention :  parfois, votre convention d’indivision dispose de mentions contraires aux règles générales sus mentionnées. Il est donc nécessaire de la relire avant d’entreprendre des travaux.