L’ESSENTIEL

  • Le compromis de vente est un acte juridique qui doit être effectué après l’acceptation d’une offre d’achat et avant la signature de l’acte authentique.
  • Il engage tant le vendeur que l’acheteur à réaliser la vente. Si l’un refuse, il pourra être contraint de payer un dédommagement financier.
  • Pour cette raison, il est important que l’acheteur connaisse toutes les caractéristiques du bien avant de s’engager en signant le compromis.
  • A cette fin, le vendeur est tenu d’annexer au compromis de vente différents documents relatifs au bien immobilier.
  • Il s’agira notamment d’un diagnostic technique ainsi que de documents supplémentaires lorsque le lot se situe en copropriété.

Lorsque vous préparez une transaction immobilière, vous risquez d’être confronté à la signature d’un compromis de vente. Si ce compromis peut être rédigé par un notaire ou sous seing privé, il devra nécessairement comporter différents documents en annexes. Mais quels sont les documents concernés ? Qui paye le compromis de vente chez le notaire ? Pas d’inquiétude : on vous explique ce qu’il faut savoir !

Le compromis de vente, c’est quoi ?

🏡 Le compromis de vente est un avant-contrat d’une transaction immobilière que vendeur et acheteur d’un bien immobilier doivent signer après l’acceptation d’une offre d’achat et avant la signature de l’acte authentique.

Autrement que pour une promesse de vente, elle engage tant le vendeur que l’acheteur :

  • le vendeur s’engage à vendre son bien à un acheteur précis
  • l’acheteur s’engage lui aussi à acheter le bien.

🤷 Difficile à annuler après sa signature, certains documents doivent être mis en annexes du compromis de vente par le vendeur. Cela doit permettre à l’acheteur de connaître tous les éléments importants concernant le bien avant de s’engager à l’acheter face au vendeur.

Lorsque vous passez par un notaire pour rédiger le compromis de vente, le vendeur devra directement lui fournir ces documents.

Quels documents fournir pour le compromis de vente ?

Le dossier de diagnostic technique

🔦 Au titre du diagnostic technique, vous devrez fournir au notaire les documents suivants :

  • diagnostic amiante lorsque le permis de construire de l’immeuble concerné est antérieur au 1er juillet 1997
  • constat de risque d’exposition au plomb lorsque l’immeuble concerné a été construit avant le 1er janvier 1949
  • état de l’installation de gaz, lorsque l’immeuble concerné abrite des installations de gaz de plus de quinze ans
  • diagnostic termites lorsque le logement en question se situe dans une zone contaminée ou susceptible de l’être
  • diagnostic mérule lorsque le logement en question se situe dans des zones à risque (ces zones sont délimitées par le préfet)
  • état de l’installation intérieure d’électricité, lorsque l’immeuble concerné abrite des installations intérieures d’électricité de plus de quinze ans
  • état des risques naturels, miniers et technologiques, lorsque l’immeuble concerné se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, un plan de prévention des risques naturels prévisibles, dans des zones de sismicité ou un plan de prévention des risques miniers résiduels.

Les documents supplémentaires lorsque le lot se situe au sein d’une copropriété

🏢 Lorsque le bien immobilier se situe au sein d’une copropriété, des documents supplémentaires sont à fournir par le vendeur :

  • les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :
    • le règlement de copropriété
    • l’état descriptif de division 
    • les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
    • la fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic qui regroupe les données financières et techniques de l’immeuble
  • le carnet d’entretien de l’immeuble, établi par le syndic
  • les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du lot vendu :
    • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédant la vente
    • lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire
    • les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur
    • l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

Bon à savoir 📝: différentes exceptions existent, dans lesquelles le vendeur n’est pas tenu d’annexer ces documents au compromis de vente.

Ce sera notamment le cas lorsque l’acheteur est déjà copropriétaire d’au moins un lot dans la copropriété : dans ce cas, seuls les documents qu’il n’a pas encore en sa possession devront être remis à l’acheteur.

Qui paye le compromis de vente chez le notaire ?

💰 Lorsque vous faites appel à un notaire, ce dernier vous demandera le paiement de frais de notaire. Ces frais varient entre 150 € et 300 € pour la rédaction d’un compromis de vente.

Ces frais doivent en principe être prises en charge par la personne qui achète le bien immobilier.

🤝 Néanmoins, une autre répartition des charges peut être établie en cas d’accord avec le vendeur.